Der fiktive Fall: Der Mieter einer Baumaschine ist wegen der Corona-Krisensituation in finanzieller Not. Was kann er tun?
Legen wir folgende Konstellation zugrunde:
Angenommen der Mieter eines beweglichen Gegenstands – wie z. B. einer Baumaschine – ist wegen der Coronakrise in finanzielle Bedrängnis geraten. Welche Möglichkeiten hat er in dieser besonderen Situation und welche Voraussetzungen sollten vorliegen, damit er von seiner Leistungspflicht befreit wird?
Wir haben den in diesen Tagen möglicherweise auftretenden Fall einmal unter verschiedenen rechtlichen Voraussetzungen durchdekliniert:
Kann der Mieter jetzt vom Vermieter verlangen, dass er ihm den Mietzins zeitweise stundet? Könnte er von diesem u.U. fordern, auf einen Teil oder sogar den gesamten Mietzins zu verzichten? Wäre es ihm eventuell möglich, den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen? Oder, ganz allgemein gesprochen: Unter welchen Bedingungen kann der Mieter einer Arbeitsmaschine vom Vermieter verlangen, dass seine Pflicht zur Zahlung der Miete entfällt?
Folgende Konstellationen für eine Mietzinsbefreiung sind denkbar:
1. Force-Majeuré-Klausel im Mietvertrag
Falls im Vertrag oder in den in ihn einbezogenen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) eine Force-Majeuré-Klausel die Folgen höherer Gewalt, einer Epidemie oder Ähnlichem explizit regelt, kann sich daraus tatsächlich ein Recht auf zeitweise Mietzinsbefreiung ergeben. Allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Epidemie bei Vertragsschluss nicht voraussehbar war. Im Falle der Coronavirus-Epidemie war das in Deutschland ab Ende Januar 2020 der Fall. (Quelle: Mayer, Coronavirus und Vertragsrecht, NJW-aktuell 12/2020, 16).
Hinweis: Die Rechtsprechung zum Reisevertragsrecht sieht übrigens schon seit einiger Zeit eine Epidemie als einen Fall höherer Gewalt und räumt dem Reisenden folgerichtig ein Kündigungsrecht ein.
Für den Bereich Baumaschinen gibt es inzwischen eine Regelung für solche, von beiden Vertragsparteien nicht zu vertretende Umstände. Das hat der Bundesverband der Händler und Vermieter von Baumaschinen, Baugeräten, Flurförderzeugen und Arbeitsbühnen (bbi) beispielsweise in einem seiner Mustermietverträge in der Stillliegeklausel (Nr. 7 des bbi-Musters) vorgesehen.
2. Störung der Geschäftsgrundlage – § 313 BGB
Enthält der Vertrag oder die in ihn einbezogenen AGB hingegen keine Force-Majeuré-Klausel, stellt sich die Frage, ob der Mieter trotzdem einen zeitweisen Mietausstand verlangen kann. Eine Handhabe könnte § 313 BGB sein, der auf die Störung der Geschäftsgrundlage abstellt.
Die Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 sind gegeben, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und es nicht zu dem Abschluss gekommen wäre, hätten die Parteien die veränderten Umstände vorhergesehen. In diesem Fall kann tatsächlich verlangt werden, den Vertrag anzupassen.
Nämlich immer dann, wenn einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zugemutet werden kann, an dem bestehenden Vertrag weiter festzuhalten. Wenn zudem nach § 313 Abs. 2 nicht möglich ist, den Vertrag entsprechend anzupassen oder wenn er einem der Vertragsparteien nicht zuzumuten ist, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten. Bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem die Option, das Vertragsverhältnis zu kündigen.
Legt man die Coronakrise zugrunde, darf im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses diese nicht voraussehbar gewesen sein. Das heißt, der Vertrag (nach deutschem Recht) muss noch in 2019 zustandegekommen sein, wenn man den Artikel von Mayer (s.o.) zugrunde legt.
Anders ausgedrückt: Es darf für keine der Parteien, als sie den Vertrag abgeschlossen haben, erkennbar gewesen sein, dass eine Epidemie auftritt, die dessen Gültigkeit gefährden könnte.
Fazit: Alle Verträge, die zu einer Zeit zustande kamen, als hierzulande noch niemand eine drohende Epidemie voraussehen konnte, können nach Maßgabe des § 313 BGB außerordentlich fristlos Kündigung gekündigt werden. Eine andere Option ist es, den Vertrag den Umständen entsprechend anzupassen. In Frage käme beispielsweise, den Mietzins für die gemieteten Baumaschinen für einen bestimmten Zeitraum zu stunden. Da die Corona-Krise in Deutschland nur wenige Wochen alt ist, gibt es hierzu noch keine einschlägige Rechtsprechung. Es ist aber davon auszugehen, dass es hierüber in Zukunft viele gerichtliche Rechtsstreitigkeiten geben wird.
3. Ausschluss der Leistungspflicht des Schuldners – § 275 BGB
Der Mieter einer Baumaschine könnte sich während der Corona-Pandemie außerdem auf den Wegfall seiner Leistungspflicht nach § 275 BGB berufen. So kann nach § 275 Abs. 2 BGB der Schuldner seine Leistung immer dann verweigern, wenn diese einen Aufwand erfordert, der nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung des Vertragsgegenstandes in keinem angemessenen Verhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Nur wenn der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat, sei diesem auch zuzumuten, seine Vertragsleistung zu erbringen. Und nach Abs. 3 darf der Schuldner dann seine Leistung verweigern, wenn er sie persönlich zu erbringen hat, was ihm unter den konkreten Umständen nicht abverlangt werden könne und der Gläubiger in diesem Fall also am kürzeren Hebel säße.
Übertragen auf unseren fiktiven Fall würde das bedeuten, dass die Leistungspflicht des Vermieters entfällt, wenn er den Mietgegenstand an einem Ort aufzustellen hätte, der unter Quarantäne steht oder dessen Mitarbeiter wegen Krankheit und einer etwaigen Quarantäne-Anordnung von ihrer Arbeitspflicht befreit wären.
Dass der Mieter zeitweise von seiner Zahlungsverpflichtung § 275 BGB befreit wird, halten wir hingegen für unwahrscheinlich. Aber auch hier ist das letzte Wort noch nicht gesprochen und man darf gespannt sein, was die Gerichte in dieser Sache entscheiden werden.
Fazit: In jedem Fall hat der Gläubiger bzw. der Vermieter im Falle des Untergangs der Mietzins-Zahlungspflicht des Mieters nach § 275 Abs. 4 BGB einen Schadensersatzanspruch. Da dem Schuldner bei einer Epidemie allerdings kein Verschulden unterstellt werden kann, läuft der Schadenersatzanspruch ins Leere.
4. Etwaiges Kündigungsrecht nach § 580a BGB
Und schließlich hat der Mieter einer beweglichen Sache – wie z. B. einer Baumaschine – noch eine weitere Option, wenn kein Mietvertrag auf bestimmte Zeit oder mit einer noch nicht abgelaufenen Mindestmietdauer abgeschlossen worden ist und er den Mietzins nicht (mehr) aufbringen kann: Nach § 580 a BGB kann dieser den betreffenden Mietvertrag unter Einhaltung einer ordentlichen Kündigungsfrist von maximal drei Tagen ordentlich kündigen.
Das heißt also: Auf unbestimmte Zeit über bewegliche Sachen abgeschlossene Mietverträge können trotz der Epidemie – wie bisher – unter Einhaltung einer ordentlichen Kündigungsfrist von maximal drei Tagen gekündigt werden. Das gilt auch für Mietverträge, die erst seit Februar 2020 bestehen. Etwas anderes gilt für solche Mietverträge, die bereits vor Ende Januar dieses Jahres abgeschlossenen worden sind. Hier ist unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht des Mieters auf Vertragsanpassung denkbar. Dessen ungeachtet empfehlen wir Ihnen, jedenfalls bis auf Weiteres an der inhaltlich unveränderten Geltung der von Ihnen abgeschlossenen Verträge festzuhalten.
Dieser Text entstand für den bbi – Bundesverband der Baumaschinen-, Baugeräte- und Industriemaschinen-Firmen e.V. und wurde von diesem bereits veröffentlicht.
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